경매 용어 정리(경매개시결정기입등기, 배당 요구/ 배당 요구 종기일, 유치권)

1. 경매개시결정기입등기

 

강제 경매 개시결정

 

A가 B 의 부동산을 경매에 집어넣어서 법원이 경매 결정을 내리면, B 가 B의 부동산을 처분할 수 없도록 강제경매개시결정이라고 등기부에 찍히게 됩니다. 이를 통해 등기부를 보고 강제 경매가 진행된다는 것을 알 수 있게 됩니다.  

 

임의 경매개시 결정도 만찬가지로 등기부를 통해 임의 경매가 진행 된 다는 것을 나타냅니다. 

 

2. 배당 요구

 

배당요구는 매우 중요합니다.

 

근저당권자는 배당 요구를 해야 할 까요?  배당 요구의 필요 여부는 가압류나 근저당권이 된 시점을 기준으로 결정됩니다.

 

만약 경매개시결정 이전에 가압류나 근저당권이 설정되어 있으면 법원에 배당 요구를 할 필요가 없습니다.

(경매 개시결정 기입 등기는 줄여서 경매 등기라고 함. )

법원의 입장에서 경매 등기가 되기전에 가압류나 근저당권이 설정되어 있으면 배당을 받을 사람을 알 수 있지만 그 이후에는 누가 배당을 받아야 할 대상인지 알 수 없습니다. 그러므로 경매 등기 이전에 배당 요구를 배당요구 종기일 이전에 해야 합니다.

 

소액 임차인을 예로 들어보겠습니다.

 

예를 들어 서울에는 소액임차인제도라고 해서 받아야 할 돈이 1억원 이하일 때 3400만원 까지는 최우선 변제를 해주는 제도가 있습니다.

(주택이나 상가에) 소액 임차인이 되기 위해서는 경매 등기가 되지 전에 대항력을 갖추어야 합니다.

주택 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 아래 두가지가 선행되어야 합니다.

 

첫째, 점유

 

둘째 전입신고

 

예를 들어

 

점유를 1월 1일 !

전입신고를 1월 2일 !

했다면 대항력은 점유와 전입신고를 한 날 중 늦은날의 다음날에 생깁니다.

그러므로 1월 3일 0시에 대항력이 생긴다고 볼 수 있습니다.

 

만약 경매 등기가 1월 3일에 됐으면 이 사람은 소액 임차인이 될 수 있다. 경매 등기가 3일 오후 6시 전에 됐을 것이기 때문입니다.

 

하지만 경매 등기 이후 소액임차 들어오는 것은 불가능 합니다.

 

3. 유치권

 

 

 

예를 들어 땅 소유자가 자신의 땅에 건물을 짓고자 합니다.

땅 소유자인 건축주가 시공사에게 학원을 만들어 달라고 도급 계약을 한다고 표현할 수 있습니다.

이때, 건축주를 시행자라고도 하고, 다른말로 도급인 이라고도 합니다.

그리고 시공자는 수급인 이라고도 합니다.

 

건물을 짓는 비용이 총 5억인데 선수금으로 5천만원 주고, 나머지 4억 5천은 건물 다 짓고 넘겨줄 때 주기로 했다고 가정하겠습니다. 

(사실 정하기 나름입니다.)

시공자가 건물을 지어줬는데 남은 돈 4억 5천만원을 못받으면 유치권을 행사할 수 있습니다.

이때 시공자가 이 부동산에 관하여 생긴 채권이 있어야 합니다. 만약 시공자가 책상이나 걸상을 납품했다면 이는 부동산에 대한 채권이 발생 했다고 볼 수 없습니다. 부동산에 물리적인 채권이 있어야 하며, 점유를 하고 있어야 합니다.  

그리고 유치권이 되려면, 최소한 점유를 경매 등기 전에 하고 있어야 한다.

 

4. 배당요구 종기일

 

어떠한 건물이 경매 들어갔다 하면, 배당 요구를 해야 배당을 받는 사람이 있습니다. 예를 들어 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 못하면 돈을 못받고 쫒겨날 수 도 있습니다.

 

또는, 판결문을 가지고 있는 사람이나 임금 채권자들, 경매 등기 이후에 가압류 한사람, 근저당권 설정 한사람도 배당 요구 종기일 까지 배당요구를 해야 합니다.

 

배당 요구를 확인 하는 방법을 간단히 정리해보겠습니다.

부동산의 동호수를 알면 등기부를 뗄 수 있습니다. 그 등기부를 보면 각구에 강제경매개시결정에 사건 번호가 있습니다.

그 사건 번호를 가지고 대법원 경매 정보 사이트에 있는 경매 사건 검색란에 사건 번호를 넣고 클릭를 하시면 됩니다.  

그러면 사건 번호에 대한 개요가 나오는데 그 곳에 배당 요구 종기일 정보가 나옵니다.  

여기서 잠깐~!?

배당 요구 종기일 당일,  법원 근무 시간 이후에 배당요구를 할 수 있을까요?

답은 할 수 있다! 입니다. 법원 당직실에서 하실 수 있습니다!